新城控股拟发行9亿元中期票据

新城控股9亿元中期票据发行全景解析# 一、发行核心要素2025年9月25日，新城控股（601155.SH）完成2025年度第二期中期票据发行，这是其年内第二笔境内中期票据融资。本次发行呈现三大关键特征：基础条款：发行规模9亿元，期限5年，票面利率3.29%，认购倍数1.5倍，资金将专门用于置换偿还"22新城控股MTN002"的自有资金。增信安排：由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保，同时中诚信国际给予主体及债项双AAA评级，这一"担保+高评级"组合显著降低了融资成本。注册额度：本次发行属于150亿元中期票据注册额度内的分期发行，剩余额度为后续融资预留了空间。# 二、融资战略背景从财务基本面与融资节奏看，本次发行具有鲜明的战略意图：财务承压下的流动性管理：2025年半年报显示，新城控股资产负债率达85.11%（负债合计798.58亿元/资产总计938.25亿元），虽较2024年末略有下降，但仍处于高位。通过中期票据置换存量债务，可优化债务结构，缓解短期偿债压力。境内外融资双线突破：就在本次中票发行前两天（9月23日），其子公司新城环球刚完成1.6亿美元优先担保票据发行（期限2年，利率11.88%），加上8月发行的10亿元中票（利率2.68%，认购倍数2.28倍），形成"境内低成本+境外多元化"的融资格局。商业板块的支撑作用：截至2025年6月，新城控股持有175个商业综合体，平均出租率97.77%，上半年商业运营收入69.44亿元，稳定的现金流为融资提供了信用基础。# 三、市场信号与行业意义本次发行折射出民营房企融资环境的积极变化：政策红利的体现：作为获得中债增担保的民营房企，新城控股的融资突破受益于当前支持民营房企发债的政策导向。中债增的介入有效解决了民营企业信用资质不足的问题，3.29%的票面利率较同期行业平均水平低约1-2个百分点。投资者信心的修复：1.5倍的认购倍数虽低于8月发行时的2.28倍，但考虑到市场资金面波动，仍显示机构投资者对优质民营房企的认可。双AAA评级和中债增担保形成了风险缓释的双重保障。行业示范效应：作为年内少数实现境内外融资双线突破的民营房企，新城控股的案例为行业提供了可复制的融资模式——通过"优质资产支撑+政策性担保+市场化定价"的组合，打通多元化融资渠道。# 四、风险与后续关注投资者需重点关注两大风险点：利率波动风险：本次发行利率较8月第一期上升61个基点，反映市场利率环境变化。若未来利率上行，可能增加后续融资成本。资金用途监管：募集资金虽明确用于置换存量债务，但需关注是否严格执行专户管理，防止资金挪用风险。根据中期票据发行规则，发行人需定期披露资金使用情况。后续可关注新城控股剩余141亿元中期票据额度的发行计划，以及拟发行的10亿元ABS和60亿元公司债进展，这些融资动作将进一步影响公司的流动性状况和债务结构优化进程。